Pinjaman perumahan: Salah faham konsep

Sememangnya dalam ekonomi yang tidak mementu pada masa ini, ditambah lagi dengan inflasi yang melanda negara kita menyaksikan harga barang semakin meningkat termasuklah sektor hartanah. Rungutan demi rungutan kedengaran lebih-lebih lagi berkenaan peningkatan harga barang yang dilihat tidak selari dengan kenaikan gaji, sebagaimana diketahui mereka yang tinggal dibandar dengan perolehan gaji sebanyak RM3000 sebulan sudah dikatakan sebagai miskin bandar. Ada yang kata RM3000 sudah cukup selesa bagi mereka yang tinggal diluar kawasan bandar, namun dimanakah kebenarannya? Mungkin perlu sedikit respon dari mereka yang tinggal di luar bandar.

MAMPUKAH KITA MEMILIKI RUMAH IDAMAN?

Rumah idaman adalah sesuatu yang penting bagi kita, namun mungkin perlu ditukar terma rumah idaman kepada hanya “tempat tinggal” sahaja kerana untuk memliki rumah idaman adalah sesuatu yang agak sukar buat masa ini. Tetapi, tanpa memiliki sebuah rumah dan hanya dengan menyewa sahaja adakah membuatkan kita berada ditahap yang selesa? Jika dilihat, sewa rumah juga semakin meningkat lebih-lebih lagi dikawasan yang strategik (lokasi atau pun ekonomi) sehingga ada yang mencecah ribuan ringgit. Mana mungkin untuk orang2 biasa menduduki rumah sewa yang sebegitu mahal. Bulanannya sahaja sudah seperti bayaran bulanan bank atau pinjaman perumahan kerajaan. Kadang-kadang terfikir juga difikiran ini bagaimana anak-anak kita atau generasi muda akan datang mampu untuk memiliki rumah dengan harga yang mencecah ratusan ribu ringgit.

Kerajaan pula dilihat turut proaktif membantu antaranya dengan memperkenalkan perumahan PR1MA. Namun, dengan bilangan yang memohon dijangka bertambah ramai mampukah rumah itu dimiliki oleh sejumlah pemohon yang begitu ramai? Bingung juga kadang-kadang bila difikirkan.

Misconception (salah faham konsep)

Ditengah-tengah golongan pendapatan sederhana dan rendah sedang memikirkan nasib mereka di zaman ini, ada pula golongan yang dilihat menyemarakkan lagi api kegeraman orang ramai dengan menyampaikan konsep yang salah tentang perkara yang berkaitan dengan harga rumah masa kini di Internet. Antaranya ialah berkenaan:-

(1st misconception) Pengiraan pinjaman perumahan.

Terdahulu, kerajaan di bawah Bahagian Pinjaman Perumahan Perbendaharaan Malaysia telah memperkenalkan kelayakan perumahan baru bagi penjawat awam yang telah berkuat kuasa pada 1 Jan 2015 yang lalu yang mana menyaksikan kenaikan kelayakan jumlah pinjaman yang boleh dipohon mengikut tangga gaji. Ini dilihat sebagai satu langkah untuk melayakkan mereka membuat pinjaman perumahan memandangkan harga rumah telah meningkat naik.

Berbalik kepada pengiraan bayaran ansuran bulanan bagi pinjaman perumahan, pengiraannya tidak seperti pengiraan ansuran bulanan pinjaman sewabeli kenderaan atau pun pinjaman peribadi. Secara amnya, pengiraan bulanan bagi pinjaman perumahan adalah seperti dibawah ini.


Faedah yang Perlu Dibayar setiap Ansuran = Kadar Faedah per Ansuran * Baki Jumlah Pinjaman


Bermaksud, pengiraan faedah bulanan hanya dikenakan pada baki pinjaman pada bulan tersebut itu pun setelah dibahagi sebanyak 365 dan didarab pada jumlah hari bulan tersebut. Dan walaupun dalam perjanjian, jumlah ansuran adalah sama setiap bulan sebagai contoh RM1300 setiap bulan. Ini tidak bermaksud nilai faedah dalam amaun tersebut adalah sama untuk setiap bulan. Portion faedah bulanan adalah semakin rendah dan selebihnya dalam amaun ansuran tersebut adalah portion pinjaman pokok yang dilihat semakin tinggi. Amaun pokok yang semakin menaik ditambah dengan amaun faedah yang semakin berkurang dalam setiap ansuran bulananlah yang menyebabkan jumlah pinjaman semakin berkurang. Dan konsep yang digunapakai untuk ansuran bulanan pinjaman permahan ini dipanggil Reducing Balance method (kaedah baki berkurangan).

Flat_Interest_vs_Reducing_Balance_Loan_optimized

Konsep Pengiraan Faedah Ansuran Bulanan

Dan kaedah yang ditunjukkan dibawah ini yang berlegar-legar di Internet adalah tidak benar samasekali bagi pinjaman perumahan (dengan andaian ianya melibatkan pinjaman kerajaan kerana FULL LOAN). Kaedah dibawah ini hanya digunapakai untuk pinjaman sewabeli KERETA sebenarnya.

Dibawah ini adalah jumlah ansuran bulanan menggunakan kalkulator pengiraan pinjaman perumahan (kerajaan) menggunakan kaedah Reducing Balance pada kadar faedah 4%.

Salah faham konsep

Antara kalkulator pengiraan pinjaman perumahan

Manakala ini pula pengiraan ansuran bulanan bank bagi rumah berharga RM200,000-00, dengan andaian gaji RM3000 dan down payment 10% (kalau la ada yang mampu untuk d/p 10%). Bergantung kepada kadar faedah yang ditawarkan oleh Bank – bank di Malaysia.

Salah faham konsep

Pengiraan ansuran menggunakan calculator bank

Mungkin akan ada yang mengatakan bahawa faedah = riba. Ya, memang betul, tetapi perlukah kita melaporkan sesuatu yang salah dan berkemungkinan memburukkan lagi keadaan. Hanya dengan kaedah baki berkurangan, jumlah ansuran yang dikira tidak setinggi seperti yang dilaporkan kerana jumlah faedah dari pinjaman pokok semakin menurun setiap bulan. Namun begitu, kiranya kita ingin mengelak dari riba, kita boleh beralih ke pinjaman berlandaskan islam.

Ramai yang agak marah dengan kenaikan harga barang dan juga hartanah, namun disebalik kita beriya untuk menegakkan kebenaran, hendaklah dipastikan bahawa konsep yang ditunjukkan juga adalah betul.

(2nd Misconception) Tatacara pinjaman kerajaan

Oleh kerana kelayakan pinjaman perumahan bagi penjawat awam telah meningkat (bermula 1 Jan 2015), ini bermaksud penjawat awam boleh untuk memohon pinjaman perumahan berdasarkan rumah yang ingin dibeli. Namun begitu, mereka juga tertakluk kepada kemampuan dan kelulusan dari Ketua Jabatan masing dan jika diikutkan, bukan mudah untuk membuat pinjaman sekiranya tidak mendapat kelulusan dari Ketua Jabatan yang melihat kemampuan bolehbayar ansuran bulanan berdasarkan komitmen penjawat awam.

Ada sedikit kekurangan terhadap pandangan posting individu dibawah berkenaan pinjaman perumahan untuk penjawat awam.

Misconception 2

Secara asasnya, betul, pengiraan Debt service ratio adalah melambangkan kadar keberhutangan Malik. Persoalannya, dimanakah pula ”role” Ketua Jabatan yang sepatutnya diterangkan dalam contoh diatas dalam memberikan kelulusan berdasarkan debt ratio itu?

Kelayakan itu hanyalah satu panduan untuk melayakkan penjawat awam memiliki rumah idaman berdasarkan kemampuan gaji dan akhirnya (secara carta alirnya) ia tertakluk kepada kelulusan Ketua Jabatan dan Bahagian Pinjaman. Mereka juga ada panduan asas untuk menentukan samada seseorang penjawat awam itu layak atau tidak membuat pinjaman tersebut atau berapa peratus pinjaman yang layak untuk dibuat.

Carta Alir

Ketua Jabatan

Antara Tanggungjawab Ketua jabatan

Penjawat awam bukannya tidak boleh berfikir tentang kemampuan kewangannya untuk memohon pinjaman perumahan. Usahlah cuma untuk downgrade pemikiran penjawat awam walaupun mereka adalah golongan sokongan sekalipun (walaupun bukan itu sebenarnya yang cuba disampaikan). Dan usahlah beri contoh menggunakan penjawat awam walaupun hanya kerana ingin mengetengahkan idea “menyewa rumah yang dibeli lebih menguntungkan dari mendudukinya”.

#adieu to le monde